Правила налогообложения при реализации недвижимости (менее 3 лет или 5 лет в собственности)
Want create site? Find Free WordPress Themes and plugins.

В России облагается налогом абсолютно любой вид дохода. Не исключением является и налог при продаже недвижимости. Во время реализации квартиры или дома, необходимо оплатить подоходный налог и НДФЛ. Исключением являются только ситуации, когда квартира находится в числе вашего имущества свыше 3 лет, и она освобождается от налога. А также, когда продана была дешевле, чем куплена (но на 70% стоимость выше от цены кадастра).

 

Какая ставка налога при реализации недвижимости и что облагается налогом?

 

Подоходный налог выплачивают физические лица с любого вида доходов. Продажа жилых помещений имеет прямую связь с НДФЛ, ставка налога составляет 13% (резиденты) и 30% (нерезиденты). Эти проценты накладываются на доход, который получит собственник во время реализации своей недвижимости. Для того чтобы заплатить государству меньше, можно минимизировать налогооблагаемую базу: имущественный вычет (актуально исключительно для жителей РФ); на все ваши расходы во время реализации.

 

Из этих двух вариантов физическое лицо может выбрать оптимальный для себя вариант: затраты на совершение покупки или вычет на имущество (1 000 000 рублей). Необходимо понимать, что столь большой вычет на имущество только в случае продажи крупного имущества, а в случае реализации жилья в недостроенном доме, парковки, гаражей или автомобилей вычет составляет всего 250 000 рублей.

 

Определяем срок владения имуществом

 

Прежде чем реализовать квартиру и установить правила реализации, необходимо решить, прошел ли срок, по истечению которого возможна реализация, чтобы не оплачивать налог. В большинстве случаев дата отсчета отражается в документе о правах собственности, кроме трех случаев:

 

  • при получении в качестве наследства — в этом случае отчет идет от даты кончины человека, а не от даты написания завещания;
  • выплата последнего пая или даты подписания акта сдачи, если жилье кооперативное;
  • если недвижимость регистрировалась от 1998 года.

 

 
Продажа квартиры, которая куплена до 2016 года

 

Если реализовать недвижимость ранее 3 лет после проведения регистрации, то полученный доход нужно будет облагать НДФЛ. Чтобы минимизировать сумму по оплате налогов, как уже было отмечено, нужно применять имущественный вычет, который доступен только 1 раз за год. То есть, реализуя от 2 квартир, вы можете применить вычет только для одного объекта.

 

Довольно часто применять вычет на имущество нет никакого смысла. Он, в своем большинстве, используется в том случае, если затраты на покупку жилья менее 1 000 000 рублей (значительно проще применить вычет, чем подтвердить свои доходы, из которых вы совершаете покупку), жилье было получено по наследству или получено в подарок.

 

Продажа квартиры, которая зарегистрирована после 1 января 2016 года

 

Проведенные изменения относительно налогов во время продажи недвижимого имущества в 2016 году: теперь срок владения жилищем, когда уровень доходов от его продажи нужно будет делить с государством, равен 5, а не 3 годам; теперь налог нужно рассчитывать с максимальной суммы, когда проводится и сумма договора, и кадастровая.

 

К кому относятся подобные нововведения?

 

  • Данный налог относится исключительно к физическим лицам, а к индивидуальным предпринимателям он не относится;
  • Закон действует по отношению к недвижимому имуществу, которое не применяется в деятельности, приносящей доход;
  • Нововведения относятся исключительно к той недвижимости, которая была зарегистрирована после 1 января 2016 года.

 

Но необходимо учитывать то, что срок 3 года для дальнейшей продажи без уплаты налогов остается только для тех квартир, которые были переданы по наследству, подарены родственником, зарегистрированы в ходе окончания договора по приватизации или была получена по договору ренты.

 

После 2016 года во внимание берется стоимость жилья по кадастру. Берется максимальная сумма, которая подлежит обложению налогом, ее умножают на коэффициент 0,7. Если простым языком, то нужно будет сопоставить цены продажи и ее фактическую стоимость по кадастру, умноженную на 0,7. Проводить оплату налога нужно будет с максимальной суммы из этих значений. Кадастровая стоимость должна быть определена на 01.01.2016 года.

 

Если региональными властями оценка не проводилась, тогда для обложения НДФЛ пока не берется договорная цена реализации. Если кадастровая стоимость имущества равна или менее вычета при реализации недвижимого имущества, тогда уплачивать налог не нужно будет, если она была зарегистрирована как собственность в установленного времени.

 

Что делать, если квартира досталась по наследству или была подарена?

 

При подобных раскладах в ходе ее реализации после проведения регистрации собственности или при наступлении смерти наследователя нет никаких расходов во время покупки, а расходы не сопоставляются по стоимости продажи. По этой причине значительно выгодней воспользоваться вычетом. Вы можете использовать вычет, либо расходы, поэтому большая часть отдает предпочтение именно вычету.

 

Продажа и покупка квартиры нынешнего года

 

Даже в том случае, если вы продадите одну квартиру и сразу же купите другую, вам все равно нужно будет оплачивать налог, если проданную квартиру вы смогли продать несколько дороже, чем купили, тогда вы получили прибыль. Если вы никогда за свою жизнь не пользовались вычетом как покупатель (2 000 000 рублей), тогда можно сократить налог, который подлежит уплате в установленном году.

 

При таких раскладах собственник имущества может получить тот и тот вычет: во время покупки квартиры — 2 000 000 рублей и при реализации квартиры — сумма 1 000 000 рублей. Нужно отметить, что налоговый вычет суммой 2 000 000 рублей человек может получить только единожды за жизнь. Для того чтобы получить вычет, нужно соблюсти некоторые правила:

 

  • недвижимость должна находиться в РФ;
  • получить деньги на покупку под видом займа можно только у кредитных компаний, зарегистрированных на территории России;
  • вы обязательно должны являться резидентом;
  • нужно документально подтвердить, сколько вы зарабатываете и проведение сделки.

 

 
Продажа только части недвижимости

 

Если вы продаете только долю недвижимого имущества, тогда аналогично можете уменьшить базу обложения налогом на затраты, которые связаны с покупкой доли в соразмерной форме. Документы, которые подтверждают цену покупки, должны предоставляться вместе с декларационными документами. Если говорить фактически, доля квартиры не покупается отдельно. Зачастую достается в собственность в сумме с квартирой, которую приобрел дольщик. Уровень расходов на покупку доли или указывается в договоре купли-продажи квартиры, или определяют по элементарной формуле:

 

стоимость покупки Х величина доли = расходы на покупку доли.

 

Учет вычета в 1 000 000 рублей во время продажи доли квартиры.

Во время реализации имущества, которое является долей, полная сумма вычета может быть учтена, но в это время должна быть распределена между владельцами долей по частям. В связи с тем, что вычет подобного плана предоставляется на объект недвижимости, а не в отношении всех продавцов или на все доли, то получается, что покупателей получается несколько, так как каждый собственник продает долю отдельно, по разным договорам.

 

В случае, когда вы продаете квартиру полностью, как единый объект, тогда вычет распределяется среди собственников в соответствии с долей. Не редко случаются ситуации, когда всего один из всех дольщиков обладает определенной долей более 3 или 5 лет (зависит от срока регистрации), поэтому освобожден от подачи декларации и налога. Остальные должны отчитываться в ИФНС. Для того чтобы уменьшить сумму налога, большую сумму цены можно распределить в пользу того человека, кто освобожден от налога. В договоре важно указать, какая стоимость каждой доли.

 

Но здесь есть и свои нюансы. Если проводится реализация недвижимого имущества с 2016 года, тогда расчет налога зависит от стоимости по кадастру, но не менее 70% от нее, а база налогообложения должна рассчитываться пропорционально доле собственника. Если цена меньше 70% от цены кадастра, тогда расчет ведется от последней суммы.

 

Когда подавать декларацию и оплачивать налог?

 

Сумма налога, факт продажи имущества, заявление вычета, если квартира находится в собственности меньше 3 лет, должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Подать декларацию вы должны до 30 апреля в следующем после купли-продажи недвижимости году. Срок перечисления налога, если он есть к уплате, нужно перечислить до 15 июля. Декларацию вы можете заполнить самостоятельно, т.к. там все интуитивно понятно. Какие документы нужно прилагать к декларации?

 

Вместе декларацией необходимо предоставлять все документы, которые подтверждают сделку: ксерокопию подтверждения права собственности на недвижимость; ксерокопия документов, которые подтверждают оплату; если необходимо, ксерокопия документов, подтверждающих расходы; если квартира была продана, то договор дарения; копия паспорта гражданина Российской Федерации; кадастровый паспорт (при наследовании или дарении, либо если цена сильно занижена); заявление о том, что предоставляется вычет в 1 000 000 рублей, либо при покупке в 2 000 000 рублей; реестр всех документов, которые вы подаете с указанием страниц документов.

 

Как правильно подать декларацию и оплатить налог?

 

Пакет документов можно передать по почте с описью вложения, датой отправки считают дату приема документов налоговой; Идеальный вариант лично из рук в руки; Документы может подать представитель по доверенности.

Вне зависимости от выбранного варианта, обязательно держите одну копию документов у себя. НДФЛ вы можете оплатить в любом банке.

 

Последствия неуплаты налога и непредоставления декларации

 

Если налог равен нулю, тогда штраф составляет 1000 рублей; Штраф от 5% до 30% от суммы налога ежемесячно, если не предоставить декларацию и не заплатить налог; Если вы полностью отказываетесь проводить оплату, тогда штраф превышает 600 000 000 рублей, а также вас притянут к уголовной ответственности.

 

При неуплате налога пени начисляются ежедневно с 16 июля.

 

Как видите, налог при продаже-покупке квартиры, которая была в собственности менее 3 (5) лет – это обязательная процедура. Если игнорировать ее, вы просто можете попасть в тюрьму или потерять большую сумму.

 

Did you find apk for android? You can find new Free Android Games and apps.